கொழும்பில் ஒரு அடுக்குமாடி சொகுசு வீட்டை வாங்குவது எப்படி?

கொழும்பிலுள்ள சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்புச் சந்தையானது தற்போது வெறும் கவர்ச்சியான வாக்குறுதிகளை கடந்து, உண்மையான செயல்திறனை அடிப்படையாகக் கொண்ட ஒரு சிறந்த நிலையை எட்டியுள்ளது. 2026 ஆம் ஆண்டில் முதலீடு தொடர்பான தீர்மானங்கள் வெறுமனே விளம்பரங்களை பார்த்து எடுக்கப்படப் போவதில்லை. தரவுகளின்படி, கொழும்பின் மையப்பகுதியில் உள்ள சொகுசு வீடுகளின் விலைகள் 2018 முதல் 2023 வரை சுமார் 48% இனால் அதிகரித்துள்ளன. இது இன்றைய விலை உறுதித்தன்மைக்கும் முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கைக்கும் வலுவான அடித்தளமாக உள்ளது. 2024 - 2025 காலங்களில் இருந்த அதீத விலை உயர்வு தற்போது ஓரளவு சீராகி இருந்தாலும், சிறந்த அமைவிடம் மற்றும் உயர்தரம் கொண்ட வீடுகளுக்கான வரவேற்பு இன்னும் குறையவில்லை.

இந்த நவீன காலத்தில் உள்ள வீடுகளை வாங்குபவர்களின் மனநிலை தற்போது மாறியுள்ளது. சந்தை சீராக இருக்கும் நிலையில், "இந்தத் திட்டம் நிறைவேறுமா?" என்ற கேள்விக்கு அப்பால், "நான் எவ்வளவு அபாயத்தை (Risk) எதிர்கொள்ள வேண்டும்?" என்பதில் மக்கள் கவனம் செலுத்துகிறார்கள். கொழும்பில் முதலீடு செய்வது என்பது தற்போது ஏதோ ஒரு புதிய திட்டத்தின் பின்னால் ஓடுவதல்ல, மாறாக சரியானதைத் தேர்ந்தெடுப்பதாகும். வீடுகளை கொள்வனவு செய்வோர் தற்போது விழிப்புணர்வுடன் இருப்பதால், முதலீட்டில் உள்ள அபாயங்களை எப்படி சமாளிப்பது என்பதை புரிந்துகொள்வது அவசியமாகும்.

கனவு நனவாவதை உறுதி செய்தல்

இலங்கையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்குபவர்களுக்கு, கட்டுமான பணிகள் சரியான நேரத்தில் முடிவடைவது என்பது மிகப்பெரிய பிரச்சினையாக உள்ளது. திட்டங்கள் பாதியில் நிற்பது என்பது தற்போது ஒரு கசப்பான யதார்த்தமாகிவிட்டதால், பணிகள் நிறைவடையப்போகும் நிலையில் உள்ள (Near-complete) திட்டங்களுக்கு அதிக வரவேற்பு உள்ளது. 2025 ஆம் ஆண்டில் கட்டுமானத் துறை அதிக வளர்ச்சியை பதிவு செய்துள்ளதோடு, மூன்றாம் காலாண்டில் 12.2% ஆகவும் முதல் ஒன்பது மாதங்களில் ஒட்டுமொத்தமாக 10.5% ஆகவும் விரிவாக்கமடைந்துள்ளது. இது பணிகள் இடம்பெறும் தளங்களில் வேகம் அதிகரித்துள்ளமையக் காண்பிக்கிறது.

முடிவடையும் நிலையில் உள்ள திட்டங்களில் முதலீடு செய்யும் போது, காலதாமதம் அல்லது பாதியில் நிற்கும் அபாயம் மிகக் குறைவு என்பதை இந்தச் சந்தை புள்ளிவிபரங்கள் காண்பிக்கின்றன. ஒரு வீட்டுத் திட்டம் அதன் இறுதிக் கட்டத்தில் இருக்கும்போது, ​​இந்த யூகங்கள் அனைத்தும் மறைந்துவிடும். கொள்வனவாளர்கள் நீண்ட கால வாக்குறுதிகள் அல்லது திட்டமிட்ட காலக்கெடுவை நம்பியிருக்க வேண்டியதில்லை. அத்துடன் தாமதங்கள், முடிக்கப்படாத வீடுகள் அல்லது திடீர் நிறுத்தங்கள் போன்ற ஆபத்துகளும் பாரிய வகையில் குறைகிறது. கொள்வனவாளர்கள் வெறும் வாக்குறுதிகளை நம்பாமல், தங்கள் கண் முன்னே தெரியும் முன்னேற்றத்தை நம்பி முதலீடு செய்யலாம். இது வீடுகள் கையளிக்கப்படும் திகதியில் உறுதியைத் தருவதோடு, முதலீட்டாளர்களுக்கு மன நிம்மதியையும் அளிக்கிறது.

தரத்திலேயே உண்மையான சொகுசு தங்கியுள்ளது

சொகுசு வீடுகள் என்று வரும்போது அனைவரும் வசதிகளைப் பற்றியே பேசுகிறார்கள். ஆனால் பயன்படுத்தப்படும் பொருட்களின் தரமே (Quality of finishes) அதன் நீண்டகால மதிப்பையும் திருப்தியையும் தீர்மானிக்கிறது.

கொழும்பின் உயர் ரக பிரிவு வீடுகளின் விலை அதிகரிப்புடன் கொள்வனவாளர்களின் எதிர்பார்ப்புகளும் அதிகரித்துள்ளன. 2025 ஆம் ஆண்டின் சந்தை நிலவரப்படி, குளியலறை உபகரணங்கள் முதல் சமையலறை சுவரில் பொருத்தும் பெட்டிகள் வரை ஒவ்வொரு வர்த்தகநாமமும் நேரில் பார்த்து உறுதி செய்யவே கொள்வனவாளர்கள் விரும்புகிறார்கள்.

இந்தப் போக்கானது நிச்சயமாக அழகியலில் மாத்திரமல்லாது, பொருளாதார ரீதியாகவும் முக்கியமானது. ஒரு வீட்டுத் திட்டத்தில் பயன்படுத்தப்படும் வர்த்தகநாமங்கள் மற்றும் தரத்தை, கொள்வனவாளர்கள் நேரடியாகப் பார்த்து அறிந்து கொள்ளும் போது, ஏமாற்றப்படுவதற்கான வாய்ப்பு காணப்படாது. 2025 இல் வீடுகளின் விலைகள் ஓரளவு (0.2% - 2.9%) உயர்ந்தாலும், உறுதிப்படுத்தப்பட்ட தரம் கொண்ட வீடுகள், அதனை மீள விற்பனை செய்யும் போதான மதிப்பையும் வாடகை வருமானத்தையும் எப்போதும் உயர்வாக பேணும்.

நம்பகமான கட்டுநர் முக்கியம்

ஒரு சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் முதலீடு செய்யும் போது, அந்தத் திட்டத்தைச் செயல்படுத்தும் கட்டுமான நிறுவனம் (Developer) உங்களது முதலீட்டின் வெற்றியைத் தீர்மானிப்பவராக இருப்பார். அவரது நம்பகத்தன்மை, முன்னைய திட்டங்களை வெற்றிகரமாக முடித்த வரலாறு, நிதி தொடர்பான விடயங்கள் மற்றும் தரமான கட்டுமானங்கள் ஆகியவை வெறும் வார்த்தைகள் அல்ல. அவை கொள்வனவாளர்களுக்கு பாதுகாப்பை அளிக்கும் முக்கிய காரணிகளாகும். சில கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒரே நேரத்தில் பல திட்டங்களை முன்னெடுக்கும் போது, ஒரு திட்டத்தின் பணத்தை எடுத்து மற்றொரு திட்டத்திற்குப் பயன்படுத்துவதால் (Fund diversion) கட்டுமானப் பணிகள் தாமதமடையவோ அல்லது தரம் குறையவோ வாய்ப்புள்ளது. ஆனால், முறையான நிதி முகாமைத்துவம் மற்றும் குறித்த நேரத்தில் திட்டங்களை முடிக்கும் பழக்கம் கொண்ட நிறுவனங்கள், உங்களது முதலீடு பாதுகாப்பாக இருப்பதை உறுதி செய்கின்றன.

மேலும், PLC-களாக பட்டியலிடப்பட்டுள்ள டெவலப்பர்கள் கடுமையான ஒழுங்குமுறை மேற்பார்வை, தணிக்கை செய்யப்பட்ட அறிக்கையிடல் மற்றும் உயர் தரநிலை பொறுப்புக்கூறலுக்கு உட்பட்டுள்ளனர், இது வாங்குபவர்களுக்கு நிதி எவ்வாறு நிர்வகிக்கப்படுகிறது என்பது பற்றிய தெளிவான பார்வையை வழங்குகிறது.

அத்துடன், பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்ட பொது நிறுவனங்களாக (PLC) இருக்கும் கட்டுமான நிறுவனங்கள் கடுமையான சட்டங்களுக்கும், முறையான கணக்காய்விற்கும் (Audit), உயர் தரநிலை தொடர்பான பொறுப்புக்கூறலுக்கும் உட்பட்டவர்கள் என்பதால், அவர்களின் நிதிச் செயற்பாடுகள் வெளிப்படையானவையாகும் என்பதோடு, கொள்வனவாளர்களுக்கு நிதி எவ்வாறு நிர்வகிக்கப்படுகிறது என்பது பற்றிய தெளிவான பார்வையையும் வழங்குகின்றது. இது முதலீட்டாளர்கள் தங்களின் பணம் எவ்வாறு பயன்படுத்தப்படுகிறது என்பதை தெளிவாகப் புரிந்துகொள்ள உதவுகிறது. நம்பகமான கட்டுமான நிறுவனங்களால் நிர்மாணிக்கப்படும் வீடுகள் எப்போதும் சந்தையில் அதிக மதிப்பை பெறுவதோடு, காலப்போக்கில் அவற்றின் விலையும் சீராக உயரும். ஆடம்பர அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைத் தேடுபவர்கள் அதிகளவில் அறிவாற்றல் மிக்கவர்களாகவும், ஆபத்து பற்றிய விழிப்புணர்வு உள்ளவர்களாகவும் இருக்கும் கொழும்பு போன்ற சந்தையில், விழிப்புணர்வுள்ள முதலீட்டாளர்கள் எப்போதும் இத்தகைய நிதி வலிமையுள்ள மற்றும் PLC அந்தஸ்து கொண்ட விசேடத்துவம், நிதிப் பொறுப்பு மற்றும் நம்பகத்தன்மைக்கு பெயர் பெற்ற நிறுவனங்களையே நாடுகிறார்கள். இது மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதோடு மன நிம்மதியையும் அளிக்கிறது.

சட்ட ரீதியான மன நிம்மதி

சட்ட ரீதியான தெளிவு என்பது வெறுமனே ஒரு தெரிவோ, ஆவணங்கள் பற்றியதோ மட்டுமல்ல. அது உங்கள் முதலீட்டின் அத்திவாரமாகும். இலங்கையில் ஒரு காணி அல்லது வீட்டை வாங்கும் போது, அதன் காணி உறுதிப் பத்திரம் எவ்வித சிக்கலும் இன்றி இருப்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். ஒரு தெளிவான காணி உறுதியானது சர்ச்சைகள் அல்லது சுமைகளிலிருந்து விடுபட்டது என்பதையும், பிரச்சினை இல்லாமல் மாற்றப்படலாம் என்பதையும் உறுதிப்படுத்துகிறது. பொதுவாக பல தசாப்த காலத்திற்கான உறுதிப்பத்திரங்களை ஆராய்தல் மற்றும் ஆவணங்களைச் சரிபார்ப்பது அவசியமாகும். இது மறைக்கப்பட்ட விடயங்கள் எதுவும் இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்துகின்றது. ஒரு நிர்மாணிப்பாளர் அனைத்து திட்டமிடல் மற்றும் சட்டபூர்வ அனுமதிப்பத்திரங்களையும் பெற வேண்டும். இது முழு நடவடிக்கைக்குமான ஒழுங்குமுறையினை இணங்குவதை உறுதிப்படுத்துகிறது. அதனாலேயே ஒரு நம்பகமான நிர்மாணிப்பாளரிடமிருந்து ஒரு திட்டத்தைத் தெரிவு செய்வது உண்மையிலேயே முக்கியமான விடயமாகின்றது.

நாட்டின் முன்னனி வங்கிகள் ஒரு திட்டத்திற்கு அனுமதி அளித்துள்ளன என்றால், அது வெறும் காகித வேலைகளுக்கு அப்பால் அந்தத் திட்டத்தின் வலிமையையும் நம்பகத்தன்மையையும் காட்டும் ஒரு சான்றாகும். வங்கிகள் உரிமைச் சரிபார்ப்பு உள்ளிட்ட அத்தியாவசியமான உரிய சட்ட ரீதியான ஆய்வுகளை ஏற்கனவே முடிக்கப்பட்டுள்ளதாக வாங்குபவர்களுக்கு உறுதியளிக்கின்றன. இது கொள்வனவாளர்களுக்கு ஒரு மேலதிக பாதுகாப்பாகும். இத்தகைய சட்டப் பின்புலங்களைச் சரிபார்க்கத் தவறினால் சர்ச்சைக்குரிய உரிமைகள் போன்ற சிக்கல்கள் பதிவை தாமதப்படுத்தலாம், நிதியுதவியைக் கட்டுப்படுத்தலாம், எதிர்காலத்தில் சட்டச் சிக்கல்கள், மீள விற்பனை செய்வதில் சிரமம் அல்லது வங்கிக் கடன் பெறுவதில் தடைகள் ஏற்படலாம் என்பதோடு, அதிக செலவு கொண்ட நீண்ட கால வழக்கு பிரச்சினைகளுக்கும் முகம் கொடுக்க நேரிடும். எனவே, குழப்பகரமான வரலாறுகள் கொண்ட காணி உறுதிகள் தொடர்பில், குறிப்பாக வெளிநாட்டில் வாழும் முதலீட்டாளர்கள், ஒரு தகுதியான சட்டத்தரணி மூலம் காணி உறுதியைச் சரிபார்ப்பதில் அதிகளவில் நம்பியுள்ளனர். வங்கி உறுதிப்படுத்தல்,, தெளிவான காணி உரிமை மற்றும் ஏனைய அனுமதிகளை சரிபார்ப்பது மிகவும் பாதுகாப்பானது என்பதோடு, கொள்வனவுச் செயன்முறையை இலகுவாக்குவதோடு மட்டுமல்லாமல், வங்கி நடவடிக்கைகள் மற்றும் எதிர்கால விற்பனைக்கும் உதவியாக அமைவதோடு, உறுதிப்பாடு என்பது மிகவும் முக்கியத்துவம் வாய்ந்த இந்த சந்தையில் நீண்டகால மதிப்பையும் பாதுகாக்கின்றன.

நேரில் பார்த்து வாங்குவதே புத்திசாலித்தனம்

கணனி மூலம் உருவாக்கப்பட்ட 3D படங்கள் அல்லது வாக்குறுதிகளை மட்டும் நம்பி முதலீடு செய்வது அபாயமானது. நேரில் சென்று வீட்டின் இடவசதி, அறைகளின் நீள, அகலம், இயற்கை வெளிச்சம் மற்றும் அங்கிருந்து தெரியும் காட்சிகளைப் பார்ப்பதற்கு ஈடு இணையாக எதுவுமில்லை. கட்டி முடிக்கப்படும் நிலையில் உள்ள வீடுகளை வாங்குபவர்களுக்கு இது ஒரு பெரிய சாதகமான அம்சமாகும்.

வீட்டின் தரை விரிப்புகள் முதல் அலுமாரிகள் வரை அனைத்தையும் தொட்டுப் பார்த்து தரத்தை உறுதி செய்யலாம். ஏற்கனவே குறிப்பிட்டது போன்று 2025 இல் சிறிய விலை அதிகரிப்பை (0.2% - 2.9%) கொண்டுள்ள கொழும்பின் ஆடம்பர அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சந்தையில், நேரடியாக சென்று பார்ப்பது ஒரு முக்கிய வாய்ப்பாகும். இது அதிக விலை கொடுத்து வாங்குவதை தவிர்க்க உதவுவதோடு, வாடகைக்கு விடும்போது அல்லது விற்கும்போது எந்த அளவு இலாபம் கிடைக்கும் என்பதையும் முன்கூட்டியே கணிக்க உதவும்.

புத்திசாலித்தனமான பணப் பரிமாற்றம்

ஒரு கட்டுமானத் திட்டம் நிறைவடையப்போகும் நிலையை அடையும் போது, அதற்கான நிதிப் பொறுப்புகள் (Financial commitment) அதிகரிப்பது இயல்பாகும். இவ்வாறான நேரத்தில், பெரிய தொகையை உடனடியாகச் செலுத்துவது சிலருக்குச் சிரமமாக இருக்கலாம். இவ்வாறான சூழலில், நெகிழ்வான கட்டண முறைகள்  ஒரு வரப்பிரசாதமாகும். வட்டி இல்லாத தவணை முறைகள் அல்லது பல ஆண்டுகளுக்கு விரிவுபடுத்தப்பட்ட கட்டணத் திட்டங்கள் போன்றவை, தங்கள் மூலதனத்தின் பெரும் பகுதியை உடனடியாக முடக்கிக் கொள்ளாமல், பாதுகாப்பாக முதலீடு செய்ய உதவும் அதே வேளையில், நிதி அழுத்தத்தை கணிசமாகக் குறைத்து, முதலீட்டாளர்களுக்கு நிம்மதியைத் தரும்.

கட்டுமானத்தின் ஆரம்பக் கட்டத்தில் உள்ள திட்டங்களில் முதலீடு செய்வது ஆரம்பத்தில் குறைந்த பணத்தில் முடியலாம், ஆனால் அதில் கட்டுமான காலதாமதம் போன்ற அபாயங்கள் (Risk) அதிகம். அதேநேரம், கட்டி முடிக்கப்பட்ட அல்லது முடிவடையும் நிலையில் உள்ள திட்டங்களில் அபாயங்கள் மிகக் குறைவாகும். இத்தகைய திட்டங்களில் தவணை முறையும் கிடைக்கும் போது, கொள்வனவாளர்கள் எதை வாங்குகிறோம் என்பதில் உறுதியாகவும், சந்தை மாற்றங்களில் இருந்து பாதுகாப்பாகவும் இருக்க முடியும். கொழும்பின் உயர்தரச் சந்தையில் இத்தகைய வசதிகள் கிடைப்பது அரிது. இது முதலீட்டாளர்களுக்கு தமது பணத்தைச் சரியாக நிர்வகிக்கவும், அதே நேரத்தில் ஏனைய முதலீட்டு வாய்ப்புகளுக்கு பயன்படுத்தவும் வழிவகுக்கிறது.

கொழும்பின் சொகுசு சந்தையில் இத்தகைய வசதிகள் அரிதானவையாகும். ஒருவேளை இத்தகைய வசதி கிடைத்தால், அது கொள்வனவாளர்கள் தங்கள் பணத்தை சரியாக திட்டமிடவும், ஏனைய விடயங்களில் முதலீடுகளை மேற்கொள்ளவும் உதவும். இது முதலீட்டின் அபாயத்தைக் குறைத்து, தமக்கு விரும்பியவற்றை கொள்வனவு செய்யும் வாய்ப்பை வழங்கும். தமக்கு ஏற்ற கட்டணத் திட்டமானது வசதியானது மாத்திரமல்லாது, அது ஆபத்தைக் குறைக்கிறது. கட்டுப்படியாகும் தன்மையை அதிகரிப்பதோடு, அதிக மதிப்புள்ள, நீண்ட கால முதலீட்டை மேற்கொள்வதிலான நம்பிக்கையை பலப்படுத்துகிறது.

முடிவாக, கொழும்பின் சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சந்தையில் அவசரப்பட்டு எடுக்கும் முடிவுகளை விட, நிதானமாக யோசித்து எடுக்கும் புத்திசாலித்தனமான முடிவுகளுக்கே அதிக இலாபம் கிடைக்கும். பாதுகாப்பான முதலீடு என்பது வெறும் கவர்ச்சியான விளம்பரங்களில் இல்லை; அது கட்டுமானத்தின் முன்னேற்றம், கட்டுநரின் நம்பகத்தன்மை, சட்ட ரீதியான தெளிவு, புத்திசாலித்தனமான நிதித் திட்டங்களிலேயே தங்கியுள்ளது. இன்றைய கொள்வனவாளர்களுக்கு ‘சொகுசு’ என்பது ஆடம்பரம் மாத்திரமல்ல, அது எதை வாங்குகிறோம், யாருக்குப் பின்னால் நிற்கிறோம் என்பதில் உள்ள உறுதியே (Certainty) ஆகும். அதிக வளர்ச்சி கண்டுள்ள இந்த சந்தையில், சரியாக கணக்கிட்டு முதலீடு செய்வது வெறும் அந்தஸ்தைத் தருவது மட்டுமல்லாமல், வாழ்நாள் முழுவதும் நிம்மதியை வழங்கும் ஒரு முக்கியமான விடயமாகும்.